Le guide de la copropriété

Le règlement de copropriété

Le règlement de copropriété est un contrat qui s’impose à tous les propriétaires d’un lot et qui définit les règles d’administration de la copropriété :

• La destination de l’immeuble : résidentielle, commerciale ou mixte
• La désignation des parties communes et des parties privatives
• Le mode d’administration des parties communes
• La répartition des charges

Le syndicat des copropriétaires

Le syndicat désigne l’ensemble des copropriétaires. C’est l’organe décisionnel de la copropriété. Les décisions sont prises lors des assemblées générales. Le syndicat peut avoir un représentant pour agir en son nom : Le Syndic

Le Syndic

Le syndic administre la copropriété, il représente le syndicat des copropriétaires. Il agit au nom de la copropriété : perception des charges, suivi des prestataires et des travaux... il a l’obligation légale de « conserver l’immeuble et veiller au respect de son règlement de copropriété ».

Concrètement, il informe et conseille le syndicat sur les actions à mener, passe les contrats avec les prestataires, suit les travaux, perçoit les charges et rend les comptes sur sa gestion. L’interlocuteur privilégié de ce contrôle est le conseil syndical.

Le conseil Syndical

Le conseil syndical a en théorie pour vocation de gérer la copropriété au quotidien mais ce travail long et technique est confié pour une grande part au syndic. Le syndic conservera ses prérogatives d’assistance et de contrôle du syndic.

L’Assemblée générale

L’assemblée générale est l’organe décisionnaire par excellence de la copropriété. En pratique c’est un organe difficile a se réunir et a se décider. Aussi, le plus souvent le conseil syndical et le syndic préparent les décisions que l’Assemblée n’a plus qu’à entériner. Néanmoins, juridiquement, seules les décisions de l’Assemblée sont valides. Tout autre mode de consultation est exclu.

L’Assemblée générale doit se tenir au moins une fois par an : c’est l’Assemblée générale Ordinaire. D’autres Assemblées peuvent avoir lieu pour traiter de points urgents : ce sont les Assemblées extraordinaires.

Les compétences de l’Assemblée Générale sont les suivantes :

Les votes et les règles de majorité

Le nombre de voix

Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes (art. 22 de la loi du 10 juillet 1965).

La loi impose plusieurs types de majorités, en fonction de l'importance des décisions à prendre.

Les différentes majorités : définition légale de leur répartition

La majorité simple des présents et représentés (art. 24 de la loi du 10 juillet 1965 )

La majorité s’applique aux présents ou représentés, l’abstention revient à voter « pour » une décision (Loi SRU 81-7). Exemple : Si sur 1000 millièmes, les présents et représentés pèsent 400 ; la majorité simple est de 201

C'est la majorité qui est requise en règle générale pour les décisions d’administration et de gestion courante de la copropriété.

La majorité absolue (art. 25) s'applique à l'ensemble des millièmes de la copropriété, quel que soit le nombre de copropriétaires présents ou représentés lors de l'assemblée. Exemple : sur 1000 millièmes, la majorité absolue est de 501. Lorsque la majorité absolue n’est pas atteinte, la loi autorise à procéder immédiatement à un second vote si au moins un tiers des voix votent favorablement la résolution en première lecture.

Cette majorité est utilisée pour décider notamment :

La double majorité (art. 26)

Cette majorité représente les 2/3 des millièmes (en valeur absolue) et la majorité des copropriétaires (en valeur absolue).

Cette majorité dite des deux tiers est souvent difficile à réunir. Elle n'est donc requise que pour des actes d'une importance particulière.  

La double majorité allégée

Cette majorité représente les 2/3 des millièmes présents et représentés (valeur relative) et la majorité des copropriétaires (valeur absolue).

Cette majorité a été instaurée par la loi du 21 juillet 1994 pour faciliter la réalisation des travaux qui nécessitent une double majorité. Si une décision n’a pas réuni la double majorité mais a été approuvé par les 2/3 des propriétaires présents ou représenté, elle peut être voté par une seconde assemblée convoquée à cet effet. Il suffira alors que les votes représentent 2/3 des millièmes représentés et non plus 2/3 des millièmes en valeur absolue.

L'unanimité

L'unanimité de tous les copropriétaires est nécessaire uniquement quand il s'agit de décisions fondamentales : aliénation de parties communes, changement de destination de l'immeuble, construction de nouvelles parties privatives, la répartition des charges…

Les charges de copropriété

Chaque copropriétaire contribue aux charges à hauteur des tantièmes que lui attribue le règlement de copropriété.

Voici les différents types de charges que la loi a défini :

Les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes

Charges récupérables	Charges non récupérables
• Les frais d’entretien • Les frais d’eau et d’électricité • Les charges d’eau froide • Les dépenses de vidéosurveillance, d’interphone	• Les réparations des parties communes • Les frais de ravalement • Les frais de gestion • Les honoraires d’architectes • Les primes d’assurance • Les dépenses de procédures (procès…)

Les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs (charges récupérables)

Liste non exhaustive :

Votre espace   (compte, sélections, alertes,...)

valider >>>

Mot de passe oublié ? Créer mon compte

Accueil - Océa en page d'accueil - Ajoutez Océa aux favoris - Mentions légales

OCEA-IMMOBILIER.com - Graphisme : TO BE - Développement : LMK Productions - Communication : DBO Consulting